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索引号: 11330783K15043025N-02-2014-100004 发布机构: 东阳市地方税务局
文号: 东地税发〔2014〕25号 公开形式: 主动公开
公开日期: 2014-06-17 公开时限: 长期公开
规范性文件是否有效: 有效 规范性文件编号: GDYD28-2014-0003

GDYD28-2014-0003
东阳市地方税务局关于明确房产交易若干税收政策的通知



各分局、各涉税科室、市行政服务中心财税窗口:
  为进一步加强我市房地产行业存量房交易税收的政策管理,促进我市房地产交易市场平稳健康发展,依据现行有关政策规定,结合我市实际,现将有关事项明确如下:
  一、在适用税收政策时如何确定房屋用途的问题
  按土地使用证所记载的地类(用途)、房屋所有权证所记载的房屋用途确定房屋用途,确定相应的税收政策。
  二、东阳市普通住房标准
  根据《关于确定普通住房标准问题的通知》(东政办发〔2005〕85号)、《关于印发浙江省财政厅、浙江省地方税务局、浙江省建设厅<转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》(东财农〔2005〕289号)等文件精神,我市普通住房的标准为:
  (1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;
  (2)单套建筑面积在144㎡以下。单套建筑面积是指套内建筑面积和分摊的共有建筑面积之和,单套建筑面积以房屋所有权证登记的面积为准,但不包括架空层、地下室、车库、阁楼等辅助用房的建筑面积。(注:是否妥当,请于相关职能部门对接)
  (3)实际成交价低于同区域土地上住宅平均交易价1.44倍以下。(详见附件1)。
  同时符合上述(1)、(2)、(3)项条件的,按普通住房确定。
  三、家庭成员名下有预售合同登记备案房产信息的契税政策
  纳税人家庭成员(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)名下仅有预售合同登记备案房产信息的,该家庭再购买另一套普通住房的,办理契税缴纳手续的第一套普通住房可享受家庭唯一普通住房契税优惠政策。
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
  纳税人享受以上契税优惠政策需提供纳税人户口所在地和购房所在地房地产主管部门出具的纳税人家庭住房登记记录。纳税人家庭住房登记记录不包括集体土地房产信息。
  四、非家庭成员共同出资购买同一套住房有关契税政策
  非家庭成员共同出资购买同一套住房,其中有一方已购房的,该套房产的共同购买人均不适用家庭唯一普通住房的契税优惠政策。
  五、共同共有的相关契税政策                                                
  根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国和契税暂行条例》、《房屋登记办法》(建设部令第168号)和《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(浙建房〔2008〕74号)等法律、法规、规章及政策的有关规定,非家庭成员之间的共同共有房产,变更为等额按份共有的,不征契税;变更为不等额按份共有的,应按与等额按份共有之间的差额征收契税。
  六、销售自建自用住房有关税收政策
  对个人销售自建自用住房,免征营业税,但免征营业税以家庭为单位仅限一次。
  对个人销售自建自用住房享受免征营业税优惠的,按3%征收个人所得税;属于转让居住五年以上唯一生活用房的,免征个人所得税政策同样适用,税务机关应开具销售不动产发票。
  个人销售自建自用住房或者以非购买形式取得个人自建自用住房后再转让的,不适用满5年的营业税优惠政策。
  对2012年9月1日以来符合"个人自建自用住房在销售时可免征营业税"的税收优惠政策的,可持《浙江省地方税务局税费优惠备案登记表》(见附件2)、完税证明、销售不动产发票及买卖双方共同出具的实际负税人证明等材料,向东阳市行政服务中心财税窗口提出申请,办理补退税手续。
  七、满五年判定原则
  纳税人申报时,出具的房屋产权证、契税完税证明所注明的填发时间不一致的,按照"孰先"的原则确定购买房屋的时间(即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间);但以"招、拍、挂"形式的取得的国有出让土地,应以房屋产权证载明的登记时间为准。
  个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定,其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效的法律证明文书,到地方税务部门办理相关手续。
  八、赠与的相关政策
  对个人无偿赠与不动产的,税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。
  九、商品房按揭、抵押贷款方式购买契税的问题
  购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋,当其从银行取得抵押凭证时,购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成,契税纳税义务已经发生,必须依法缴纳契税。
  十、关于以划拨方式取得土地使用权再转让,契税纳税人及计税依据的问题
  以划拨方式取得的国有土地使用权,经批准再转让,需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益,并缴纳契税。其计税依据为《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条规定的土地使用权出让费用或者土地收益。
  十一、免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税政策
  根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。
  十二、契税适用税率
  契税适用税率按纳税义务发生时间确定。对契税纳税义务已经发生,尚未申报办理纳税手续的,对其适用的税率仍按纳税义务发生时间确定。
  十三、司法裁定或拍卖取得的二手房税收政策
  通过司法裁判或拍卖取得的二手房,以生效的裁判文书中确定的价格或拍卖的价格为契税计税价格来征收契税。
  对个人财产拍卖所得征收个人所得税时,以该项财产最终拍卖成交价格为其转让收入额。纳税人能够提供合法、完整、准确的财产原值凭证,但不能提供有关税费凭证的,应当仅就财产原值凭证上注明的金额据实扣除,并按照税法规定计算缴纳个人所得税。纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。
  十四、个人开发自建房所得税政策
  对个人名义开发房地产,我市规定个人所得税征收税率暂定4.5%。
  十五、关于上报耕契两税分析
  为及时掌握契税和耕地占用税税收收入、税源变动状况和政策执行情况,按省局要求,行政中心财税窗口对耕地占用税、契税两税进行收入情况分析及填报《契税、耕地占用税减免统计表》,每季季后4日前上报市局税政科。
  十六、本文件自2014年6月17日起施行。执行中发现问题请及时向市局反映。
  附件1:东阳市2008年-2013年商品房住宅网上备案均价
  附件2:浙江省地方税务局税费优惠备案登记表

  东阳市地方税务局
  2014年6月16日
 


附件:2014061731.DOC
附件:2014061732.DOC

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