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索引号: 11330783K15043025N-02-2016-90005 发布机构: 东阳市人民政府
文号: 东政发〔2016〕61号 公开形式: 主动公开
公开日期: 2016-10-11 公开时限: 长期公开
规范性文件是否有效: 规范性文件编号: GDYD00-2016-0011

GDYD00-2016-0011
东阳市人民政府关于印发
《东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法(2016年修订)》的通知



各镇、乡人民政府,各街道办事处,市府各部门:
《东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法(2016年修订)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。
  东阳市人民政府
2016年9月28日 
  东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法
  (2016年修订)
第一章  总  则
第一条  为加强土地资源管理,进一步规范国有建设用地使用权转让、土地利用条件改变行为,促进土地资源节约集约利用,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《浙江省城乡规划条例》《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条  本市行政区域内的国有建设用地使用权转让(包括国有划拨土地办理出让)、土地利用条件改变,适用本办法。
第三条  市国土资源行政主管部门、市规划行政主管部门负责全市国有建设用地使用权转让、土地利用条件改变的管理工作。市经信、财政、建设、行政执法、市场监管、消防等行政主管部门应各司其职,密切配合,共同做好国有建设用地使用权转让、土地利用条件改变的管理工作。
第二章 国有建设用地使用权转让
第四条 本办法所称的国有建设用地使用权转让是指土地使用者将国有建设用地使用权再转移的行为,包括出让、交换、赠与等。
第五条 出让方式取得的国有建设用地使用权转让,须符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经缴清全部土地出让金和相关税费,并取得土地使用权证书或不动产权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的25%以上。
(三)不改变合同约定的土地用途和规划要求;
(四)转让时房屋已经建成的,应当持有房屋所有权证书或不动产权证书。
第六条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,须先经市人民政府批准办理国有建设用地使用权出让手续后方可转让,其中内屋个人国有划拨住宅用地办理出让的,由市人民政府委托市国土资源行政主管部门批准。
第七条 以出让方式取得的国有建设用地使用权办理转让时,其使用年限为原国有建设用地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
同一宗土地使用权既有划拨又有出让的,其划拨部分办理出让的使用年限按该宗地原出让部分中的最高剩余使用年限确定。
划拨土地使用权办理出让手续时,出让年限根据不同用途确定,但不得超过法律规定的最高年限。
第八条 有下列情形之一的国有建设用地使用权不得转让:
(一)未依法登记领取权属证书的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)地上建筑物和附着物等资产属国有或国有参股,未经国有资产管理部门和主管部门同意的;
(四)共有土地使用权未经共有人书面同意的;
(五)法律、法规规定禁止转让的其他情形。
第九条 国有建设用地使用权人分割后具备独立使用价值的住宅,按规定缴纳相关税费后可办理国有建设用地使用权转让手续。
第十条  有下列情形之一的,国有建设用地使用权不得分割转让:
(一)未按国有建设用地使用权出让合同约定的条件和规划要求开发使用土地的;
(二)未经批准擅自改变土地用途的;
(三)土地使用权分割后影响使用功能或者安全生产条件的;
(四)土地使用权分割后单宗工业用地面积不足6亩的;
(五)法律、法规规定的其他不得分割转让的情形。
第十一条 国有建设用地使用权转让双方应当签订转让合同,转让价格明显低于市场价格的,市人民政府有优先购买权。
第十二条 国有建设用地使用权转让,应当依照有关规定办理国有建设用地使用权转移登记。
第三章  土地利用条件改变
第十三条 本办法所称的土地利用条件改变是指土地使用权人改变依法批准的或出让合同约定的土地用途、容积率、建筑密度以及其他土地利用条件的行为。
第十四条   土地使用者应当按照规划条件进行建设;确需改变规划条件的,应当经市国土资源行政主管部门、市规划行政主管部门审核后,报市政府批准,但有下列情形之一的,不得批准:
(一)不符合控制性详细规划的强制性内容的;
(二)不符合乡规划、村庄规划或者专项规划的强制性内容的;
(三)以出让方式提供国有建设用地使用权的住宅、商业、办公类建设项目,改变规划条件确定的用地性质,提高规划条件确定的容积率、建筑高度或者建筑密度,降低规划条件确定的绿地率,或者减少规划条件确定的基础设施、公共服务配套的。
符合建设用地容积率调整条件的,按住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22号)执行。
第十五条 国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。
符合下列情形之一的,方可申请规划行政主管部门进行容积率调整:
(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;
(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;
(三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的;
(四)法律、法规规定的其他应当调整容积率的情形。
国有土地使用权划拨或出让后,符合本条第二款规定情形的,拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的,应当符合以下程序要求:
(一)建设单位或个人向规划行政主管部门提出书面申请并说明变更理由;
(二)规划行政主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证;论证通过后应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证;
(三)规划行政主管部门提出修改或不修改控制性详细规划的建议,向市政府提交报告说明,并附有关部门意见及论证、公示等情况。经市政府同意修改的,方可组织编制修改方案;
(四)修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果;
(五)经市政府批准后,规划行政主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告国土资源行政主管部门。
国有土地使用权划拨或出让后,符合本条第二款规定情形的,拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的,应当符合以下程序要求:
(一)建设单位或个人向规划行政主管部门提出书面申请报告,说明调整的理由并附拟调整方案,调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容;
(二)规划行政主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证;论证通过后规划行政主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证;
(三)规划行政主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报市人民政府批准。经市人民政府批准后,规划行政主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告国土资源行政主管部门。
第十六条 建设用地有下列情形之一的,不得改变用途:
(一)土地用途改变与土地利用规划、城乡规划、村庄规划不相符的;
(二)土地用途改变影响城市功能和建筑物使用,或影响相邻单位生产、居民生活的;
(三)开发区、工业功能区内的工业用地和农业开发区内的农业开发用地;
(四)居住区内按规划建设的住宅用地;
(五)已确定为拆迁改造、道路建设、文保单位等政府规划控制范围的;
(六)违法用地、违法建设未经依法处置的;
(七)属于城市规划强制性内容或规划不宜改变的;
(八)法律、法规和政策另有规定的其他情形。
第十七条  改变土地用途的,由土地使用者向市政府提出改变土地用途的申请,经市政府审查同意后,土地及地上附着物由市土地收购储备机构按原用途的市场评估价收购。土地评估价格由国土资源行政主管部门确认,地上附着物价格由建设行政主管部门确认。土地收购后,按照市规划行政主管部门出具的建设用地规划设计条件,由市国土资源行政主管部门进行公开出让。
因社会公共利益、城市规划需要用于公共设施和市政基础设施建设的,市人民政府收回其土地使用权,土地收购价格按一事一议原则确定。
第十八条   国有建设用地出让合同中未明确土地利用条件的国有建设用地,按下表确定经济技术指标:

土地用途

建筑密度

容积率

绿地率

住宅用地

30%

1.5

25%

公共管理与公共服务用地

35%

1.2

25%35%

商服用地

40%

1.8

20%

工矿仓储用地

45%

1.8

15%20%

其它用地

40%

1.8

20%

地块需进行改建的,在符合控制性详细规划(简称控规)的前提下,土地利用条件按上表经济技术指标进行确认;若表格中技术指标大于控规确定的指标,则按控规确定的指标进行确认;若现状合法的建筑面积超出上表确定的技术指标,且符合控规的,按现状合法建筑面积确定指标。
以上情形在市规划行政主管部门出具规划设计条件后,由市国土资源行政主管部门办理国有建设用地出让补充协议手续。
第四章 土地出让金的缴纳
第十九条 国有建设用地使用权出让转让和土地利用条件改变缴纳的土地出让金由市国土资源行政主管部门收取,全额上缴市财政。
国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变中应缴纳的税费按有关规定办理。
第二十条   转让的工业用地欠缴、缓缴土地出让金的,按照出让合同补足土地出让金,并按规定收取滞纳金。
人民法院在裁定或委托拍卖工业用地前,应先致函市国土资源等行政主管部门,征询是否应当补缴土地出让金及符合转让条件等事项。应当补缴的,法院应在裁定书中明确缴纳主体及金额。委托拍卖的,由法院负责从拍卖所得中扣缴土地出让金及有关税费。法院在委托拍卖后没有从所得收益中扣缴出让金的,由被拍卖方按本条前款规定标准缴纳。
第二十一条  个人住宅国有划拨建设用地使用权办理出让手续的,内屋的按区片评估价缴纳出让金。沿街房屋(有路线价或沿街12米以上)按现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点原用途划拨土地使用权权益评估价格补缴差额部分土地出让金,并报市人民政府批准。
其他国有划拨建设用地使用权办理出让手续的,按现时点新用途土地评估市场价格扣除现时点原用途划拨土地使用权权益评估价格补缴差额部分土地出让金,并报市人民政府批准。
第二十二条   2015年1月1日后,经市政府批准的城中村改造、城市房屋征收的国有住宅建设用地使用权超建筑占地或靠间凑幢的(以定点通知书为准),不足1规划间(含1规划间)的按市场评估价补缴出让金,超过1规划间的不得办理。按规划建造建筑外挑、阳台、门楼(门厅)以及边间金字墙、外墙装饰所引起超建部分的建筑占地面积,按现行基准地价补缴出让金。
第二十三条   工业用地在不改变用途的前提下,经规划部门批准在原用地范围内新建、改建、扩建、拆除重建等增加建筑密度、建筑面积的,其增加部分不再补缴土地出让金。国土部门凭规划部门批准意见签订补充合同,办理土地变更登记。
第二十四条  经营性用地项目经批准调整建筑密度或容积率的,应按现时点新的土地利用条件的土地评估市场价格扣除现时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补缴土地出让金。
第二十五条  国有建设用地未按照国有建设用地出让合同约定规划、建设的,由市规划行政主管部门根据合同约定进行核实。
建设工程建筑面积误差在合理误差范围内,且没有其它违法建设情形的由国土资源行政主管部门按原出让时的楼面地价补缴土地出让金;其它违反规划条件的情形由市规划行政执法主管部门按相关法律法规进行处理,市国土行政主管部门凭市规划行政执法主管部门(行政执法部门)处理结果办理相关手续。
第五章  监督检查
第二十六条  市纪检、监察、审计等部门要加强对国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理的监督检查工作。
第二十七条 违反本办法规定转让国有建设用地使用权和改变土地利用条件的,有关部门不得办理审批和权属变更登记等手续。
第二十八条 国家工作人员违反有关规定,在国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变工作中收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守的,按情节轻重,分别给予党政纪处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。造成当事人经济损失的,依法承担经济赔偿责任。
第六章  附  则
第二十九条  区片评估价实行定期公布制度。每年以12月1日为基准时点更新一次,更新结果报市国土资源行政主管部门确认后,从次年1月1日开始启用。
第三十条  本办法自2016年11月1日起施行,原《关于印发<东阳市国有建设用地使用权转让和土地利用条件改变管理办法>的通知》(东政发〔2010〕59号)予以废止。上级人民政府以及相关工作部门有新政策的,按新政策执行。



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