第一章 总 则
第一条 为进一步规范和推进城中村改造，加快城市化进程，提升城市品位，改善人居环境，根据有关法律法规规定，参照《中共金华市委金华市人民政府关于加快推进金华市区城中村改造工作的意见》（市委〔2013〕43号）精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于城市核心区（东至迎宾大道、西至义乌界、南至南山脚、北至北山脚）内的村（小区）。核心区以外涉及重点项目和重点区块开发建设需搬迁的村（小区），经市政府批准或决定也可列入城中村改造范围。
本办法所称城中村改造，是指根据市区经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划对城中村进行综合改造，按照节约集约用地的原则和小区化建设的模式，整合土地资源，进行统一安置。
城中村改造分为农房改造和房屋征收两类。农房改造类由村集体组织实施，鼓励公寓式住宅安置，安置区用地规模不得超出旧村原有建设用地规模；房屋征收类由政府组织实施。本办法所称城中村改造系房屋征收类城中村改造。
第三条 城中村改造应当坚持“政府主导、统筹安排；统一政策、协调推进；规划引导、试点先行；依法行政、阳光改造”的原则，充分调动各方积极性，依法保护村级（经济合作社，下同）集体经济组织成员的合法权益，做好社会稳定风险评估工作，稳妥有序推进。
第四条 城中村改造的目标是通过建设高品位、高标准的居住小区，完善基础设施和公共服务设施配套, 实现撤村建居的社区化管理，有效推动农村向社区转变、农民向市民转变。
第五条 市城中村改造领导小组在市委、市政府的统一领导下，负责统筹城中村改造工作，研究制订城中村改造的指导性政策，协调解决城中村改造的重大问题。领导小组下设办公室（设在市建设局，以下简称市城改办）负责城中村改造的综合协调、监督检查，组织相关部门建立完善政策体系等工作。
市发改、公安、民政、财政、人力社保、国土、建设、规划、行政执法和电力、通讯、广电等有关部门和单位应按照各自职责，协同做好城中村改造的管理和服务工作。
吴宁街道办事处及市城投集团，白云街道办事处（白云商贸园区），江北街道办事处（江北高新产业园区）分别是三个街道辖区内城中村改造的责任主体。各责任主体应当建立健全组织机构，负责具体实施改造项目的征地搬迁、征收补偿、社会稳定等工作，全力推进本辖区城中村改造工作。
第二章 规划与建设
第六条 各责任主体根据市政府下达的目标计划，制定城中村改造计划，并按下列次序确定优先安置顺序：
（一）重点工程项目涉及需搬迁的村（小区）；
（二）城市建设规划即将开发建设的村（小区）；
（三）其他列入城中村改造规划范围的村（小区）；
经所在街道批准同意，可以放宽到集体经济和土地资产独立的自然村（村民小组）。
第七条 规划部门会同各责任主体依据城市总体规划和土地利用总体规划，优先编制城中村改造专项规划，用于指导城中村改造和安置小区规划。
第八条 各责任主体向规划部门申请安置小区项目规划条件。规划部门依据已经批准的城市控制性详细规划、城中村改造专项规划以及项目具体情况，核定规划条件。具体项目改造红线范围由各责任主体会同规划部门确定。
安置小区采用公寓式住宅和联体式住宅相结合的建设方式，选址应当符合城市规划，建设用地规划条件应按节约集约用地的要求严格控制，其用地规模原则上不得超出旧村原建设用地规模。联体式住宅不规划庭院，房屋间距按节地模式要求严格控制。
安置小区用地以国有划拨方式供地，各责任主体以国有出让土地评估价为基数补交土地出让金后，转为国有出让土地。各责任主体应将联体式住宅和公寓式住宅的土地出让金列入综合成本，其中联体式住宅按区片评估价核算，公寓式住宅按国有出让土地评估价的5%核算。
第九条 安置小区可以委托具有相应资质、信誉好、业绩优的建设单位进行代建。
第十条 各相关行政主管部门按照职能分工，以“最多跑一次”的要求，对城中村改造安置小区建设进行重点服务、优先安排，实行绿色通道。
安置小区项目开工建设、竣工验收等，应依法办理相关许可等手续，确保工程质量和施工安全。
城中村改造要做好遗存保护，允许符合要求的建筑物迁入安置小区，以传承乡村历史文化。
第三章 改造安置政策
第十一条 安置对象
城中村改造以村级集体经济组织为单位，安置对象包括：
（一）在城中村有房屋的房屋所有权人；
（二）符合农村私人建房审批的缺房户。
安置对象以城中村实施项目改造方案批准之日实有登记在册的户籍人口为依据，安置对象以农民私人建房审批户为基数，经公示后由所在街道会同有关部门核实确认。
村（小区）集体合法的公房必须选择货币化安置。
第十二条 房屋征收拆除补偿
改造范围内合法的房屋建筑征收拆除补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照建造房屋重置价结合成新评估确定。被征收房屋建筑占地面积1:4以上部分的建筑面积补偿价格由各责任主体确定，最高不超过重置价结合成新评估价格的3倍。
对于已办理权证的合法建筑，给予拆除补偿；未经登记的建筑，由国土、建设、规划等有关部门依法认定和处理，认定结果应及时公示。
临时建筑、违法建筑和暂时保留使用的房屋不予补偿并不作为安置依据。
第十三条 安置方式与标准
城中村改造安置分为房屋产权调换、货币化安置二种方式，其中房屋产权调换分为联体式住宅安置和公寓式住宅安置。允许责任主体通过收购商品房进行安置。
（一）安置对象基数面积的确定
符合《东阳市土地管理实施细则》审批条件的集体经济组织成员现有房屋占地面积超过可批面积的，按现有合法房屋占地面积确定基数面积；现有合法房屋占地面积不足的，按《东阳市土地管理实施细则》中明确的农民私人建房用地有关规定予以审批后，确定基数面积。非集体经济组织成员按现有合法房屋占地面积确定基数面积。
（二）安置房建筑面积的确定
全部选择公寓式住宅安置的安置对象，安置房建筑面积以确定的基数面积为基准，按照1:4的比例确定公寓式住宅安置房建筑面积；部分选择公寓式住宅安置的安置对象，安置房建筑面积以确定的基数面积减去选择联体式住宅安置的占地面积后，剩余的占地面积按照1:3的比例确定公寓式住宅安置房建筑面积或选择货币化安置（剩余的占地面积不足二分之一规划间时只能选择货币化安置）。
被征收房屋是公寓式套间的，按原建筑面积1:1给予公寓式住宅安置或货币化安置。
（三）联体式住宅安置房价格的确定
联体式住宅安置房综合成本价（每平方米单价）：按安置点区块联体式住宅安置房的综合成本确定，原则上包括建安价（含建筑工程造价、水电通信工程造价、电梯设备价），项目前期费、市政设施费、煤气管道费、有线电视费、土地出让金（区片评估价）、法定规费、税费、财务成本、不可预见费等。
（四）公寓式住宅安置房价格的确定
1．公寓式住宅安置房综合成本价（每平方米单价）：按安置点区块公寓式住宅安置房的综合成本确定，原则上包括建安价（含建筑工程造价、水电通信工程造价、电梯设备价），项目前期费、市政设施费、煤气管道费、有线电视费、土地出让金（国有出让土地评估价的5%）、法定规费、税费、财务成本、不可预见费等。
2．公寓式住宅安置房市场价（每平方米单价）：按安置点区块类似普通商品住房的市场评估价格确定；
3．公寓式住宅安置房回购价（每平方米单价）：按公寓式住宅安置房市场价减去公寓式住宅安置房综合成本价来确定；
综合成本价、市场价由各责任主体委托有资质的评估单位确定并公布，原则上一年内不予变动（到期后根据市场行情重新评估并及时公布）。
第十四条 安置款结算
（一）联体式住宅安置
联体式住宅安置时根据确定的基数面积按规划间的整数倍折算后的整数间进行安置。安置后剩余建筑占地面积少于二分之一规划间时只能选择货币化安置。安置后剩余建筑占地面积大于或等于二分之一规划间时，可按1:3比例给予公寓式住宅安置或选择货币化安置。
联体式住宅应采用公开竞价方式进行安置，竞价所得款项由各责任主体根据规定进行统筹，具体规定由责任主体根据实际情况另行制定。
联体式住宅结算按综合成本价的总价加公开竞价的总价进行结算。
（二）公寓式住宅安置
安置房建筑面积在安置标准面积范围内，公寓式住宅安置房的单价原则上按综合成本价结算。安置对象可根据安置面积自由组合。因户型关系超出安置标准面积10 m2（含10 m2）以内的，超出部分的单价按综合成本价结算；超出安置标准面积10～20 m2的（最高不得超出20 m2），超出部分的单价按市场价80%结算；不足安置标准面积的，差额部分的单价按回购价给予补偿。车库（车位）、附房、阁楼等不计入安置面积，按市场价收取。
安置房在按规定办理不动产权证后，可以上市交易，具体规定另行制定。如果一户全部安置房均拟上市交易的，应由安置对象作出书面承诺，保证至少保留一套安置房在交房之日起五年后方上市交易（包括抵押）。
（三）货币化安置
货币化安置分房票安置、货币安置和收购商品房安置三种方式，由回购款和奖励款组成，其中回购款按公寓式住宅安置房市场价减去综合成本价确定。
每个安置对象至少要选择一套公寓式住宅安置，其余面积可以选择货币化安置。安置对象有其他合法房屋产权的，允许全部选择货币化安置。
安置对象选择货币化安置的，应按货币化安置占比扣除临时安置费。
1．房票安置
由各责任主体开具商品房安置证明（以下简称“房票”），安置对象凭收到的房票，在本市行政区域内合法开发楼盘中，自由选择购买商品房。安置对象所购买的商品房（含车库、车位、储藏间等）成交价不得低于房票面值的60%（含），剩余部分（房票面值的40%以内）在扣除相应房票安置奖励款的基础上按回购款给予兑现。商品房成交总价高于房票面值部分由安置对象自行承担。
房票面值由回购款和房票安置奖励款组成。
房票安置奖励款按回购款的30%给予奖励，以实际使用回购款的30%进行结算。
房票不适用于二手房交易，不得套现、转让、赠送，必须在安置对象收到房票之日起二年内使用。
逾期未使用的房票作废，扣除房票安置奖励款后，按回购款给予兑现。
2．货币安置
货币安置款由回购款和货币安置奖励款组成。
货币安置奖励款按回购款的15%给予奖励。
3．商品房安置
责任主体可在本市行政区域内收购商品房，用于城中村改造安置。具体办法另行公布。
第四章 实施程序
第十五条 城中村改造的征收补偿安置按下列程序实施：
（一）提出方案。各责任主体根据安置对象的意愿，组织编制城中村改造方案，具体包括征收房屋和土地基本情况、征收对象基本情况、征收补偿安置方案等内容。
城中村改造方案经城中村改造对象90%以上同意后，由各责任主体报市城改办审查，市城改办在征求国土、建设、规划等部门意见后，提请市政府批准实施。
（二）签订协议。各责任主体根据批准的城中村改造方案，与被征收对象签订补偿安置协议。
（三）拆除旧房。根据补偿安置协议，各责任主体组织具有相应资质的企业拆除房屋以及村（小区）集体土地上的其他建筑物、构筑物和附属物。
（四）土地征收。宅基地和其他村（小区）建设用地、其他项目所需用地等集体土地，依法征收为国有土地。
（五）项目建设。各责任主任根据城中村改造规模等实际情况，开展安置小区的建设。
（六）房屋交付。各责任主体结合实际，按照公开、公平、公正的原则，制订安置房的选房原则和办法。
（七）后续工作。进行资产清算和档案资料的移交。
第十六条 国土、建设、规划等部门，按照各自职责依法停止城中村改造范围内宅基地审批和国有划拨土地性质变更等手续，停止房屋新建、改建、扩建审批，停止土地使用权和房屋所有权变更以及房地产产权公证。
城市核心区范围内暂未启动改造的城中村，开展危旧房治理改造，参照《关于加快推进城乡危旧房治理改造工作的实施意见》进行房屋腾空、限期自拆、权利保全等处置办法且未进行安置的，安置方式可参照本办法。
第五章 配套政策
第十七条 城中村改造项目经费由各责任主体统筹平衡。原城中村村（小区）建设用地进行出让的，土地出让金扣除相关规费后，由市财政返还各责任主体。
安置小区内按规划进行建设的商业用房、车库（车位）、附房、阁楼等出售收入作为城中村改造项目经费，用于项目资金平衡。安置小区内的公共配套房屋的所有权，除依法属于业主共有的物业管理用房以外，由各责任主体所有并管理。
第十八条 列入城中村改造的安置对象，按规定参加养老、医疗等社会保险，并享受职业培训、就业服务等政策服务。
第十九条 城中村改造涉及的相关收费，可按照权限和程序报经市政府批准后减收、免收、缓收。
第六章 监督管理
第二十条 各责任主体在实施改造过程中，应当严格审核确认安置对象、户数以及土地、规划等相关材料。对滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，依法追究相应的法律责任。给当事人造成损失的，应依法予以赔偿。
第二十一条 城中村改造应当严格按照批准的改造方案实施，对未按照改造方案实施或者擅自改动改造方案的行为，由有关部门依照相关法律、法规进行处理。
第二十二条 城中村改造工作列入政府年度目标考核管理。
第七章 附 则
第二十三条 农房改造类城中村改造项目不规划庭院，房屋间距按节地模式要求严格控制；进行公寓式住宅安置时，比例一般不超过1:4。安置用地性质为集体建设用地，不得变相开发小产权房。
第二十四条 本办法试行之日起，城中村改造范围内停止新增建设用地指标的安排，因公共利益或重点工程项目建设等占用原有建设用地面积的，由市政府给予等面积置换建设用地指标。
2017年4月1日之前已完成被征收房屋拆除且安置规划已经市政府审批的城中村改造项目，可按原批准的安置政策执行。
第二十五条 本办法自公布之日起试行，试行期至2019年12月31日止。